点検・調査・診断の勧め

１．安心で快適な生活の確保
　　(1)マンションの維持管理の目的
　　　　・人命の安全が確保されること
　　　　・建物や設備の劣化による被害・損失を最小限に抑えること
　　　　・建物や設備の性能・機能を長期に最大限に発揮させること
　　　　・快適な居住環境を確保すること
　　　　・資産価値を最大限保全すること
　　　　・建物や設備が環境に与える負荷を最小限に抑えること
      (2)マンションの劣化
            ・物理的要因：材料の劣化、性能の劣化、機能（安全性、信頼性の劣化）
            ・社会的要因：法令不適合、社会環境（省エネ・防犯）、組合員ニーズ
            ・経済的要因：コストの増加、資産価値の減
      (3)マンションの維持管理の考え方
            ・補修：現状レベルを実用上支障のないレベルまで回復させる
            ・修繕：現状レベルを建築当初のレベルまで回復させる
            ・改修：現状レベルを現時点で要求されるレベルまで向上させる
      (4)マンションの維持管理区分と費用区分
           ①点検（管理費）：建物、給排水、消防、電気、昇降機等の設備、法令点検
           ②調査/診断（修繕積立金）：大規模修繕工事の実施、長期修繕計画見直し
　　　  ③修繕工事：
             ・経常的修繕（管理費）：自然劣化、破損や故障の小修繕（ガラス、機器）
             ・大規模修繕（修繕積立金）：予防保全的視点で定期的の行う修繕工事
             ・特別修繕（修繕積立金）：事故や自然災害による被害の復旧
       (5)点検の種類
        　①日常点検：日常的に変化や以上を観察するもの
           ②定期点検：法定点検（建築基準法、消防法、水道法の一定期間ごとの点検）
　　　　　　　　  ：保守契約点検（ｴﾝﾄﾗﾝｽ機器、昇降機、機械式駐車場、受水槽）
                          ：自主点検(管理組合の意思により不具合・異常の発見点検）
           ③臨時点検：災害点検（災害発生の直後）
                          ：不具合点検（不具合発生の直後）
       (6)法定点検の種類
　　　　①特殊建築物定期調査　：特定行政庁が指定する調査
　　　　②建築設備定期点検　　：特定行政庁が指定する検査
　　　　③昇降機定期点検　　　：特定行政庁が指定する検査
　　　　④消防用設備等点検　　：消防庁又は消防署長が指定する点検（機器・総合）
　　　　⑤専用水道定期水質検査：都道府県知事が指定する検査
　　　　⑥簡易専用水道管理状況検査：都道府県知事が指定する検査
　　　　⑦浄化槽の保守点検、清掃、定期検査
　　　　⑧自家用電気工作物定期点検

2．建物修繕の適正化に役立つ「簡易劣化調査診断」のすすめ

　　(1)管理組合の悩み
　 　　①管理会社の提案
　　　　 国土交通省が提案する１２年周期の大規模修繕工事を参考に、管理会社から
　　　　 提案される事前調査・費用及び簡易の劣化診断報告書を基礎とした大規模修
             繕工事提案に際し、建物の事前調査や大規模修繕工事の実施時期・工事費の
　　　　 妥当性を判断しなければならない管理組合の理事長は悩みます。
　　　 ②共用部分の経年劣化による実用上不具合（バルコニーや廊下・階段等のひび
　　　　 割れ、塗装の剥がれ）の修繕要請が頻繁する。
　　　 ③長期修繕計画にある大規模修繕工事の検討
　　　　・大規模修繕工事の実施時期は、何時が適正なのかを教えてほしい
　　　　・大規模修繕工事の費用は、いくらぐらいが適正なのかを教えてほしい

　　(2)理事長のお悩みを解決する方策
　 　　①当事務所が提唱する「簡易劣化調査診断」の採用
　　　　・劣化調査期間：２日間（100世帯以下）、一級建築士とﾏﾝｼｮﾝ管理士２名
　　　　・共用部分調査：目視及び打診並びに一部で機器使用
　　　　・調査報告内容：一級建築士の評価報告書（調査後30日以内）
　　　　　　　　　　　　a.小修繕及び補修工事で実用上の建物を維持する
　　　　　　　　　　　　b.計画的な大規模修繕工事で長期間の建物を維持する
     　　②管理組合の利点
　　　　・報告書を基礎に小修繕や補修で工事をして建物の実用性を確保する
　　　　・大規模修繕工事の時期を何年か遅らせ、修繕積立金を有効的に活用する