大規模修繕工事の進め方

Ⅰ. 2017年1月、川口市のある管理組合大規模修繕
　 委員会の会長及び副会長から大規模修繕工事コン
    サルティングのご要請がありました。

      2017年1月、準備段階の大半が既に決定されて
      いる第３回大規模修繕委員会に出席し、準備万
　　端で優秀な方々が参加する委員会を目の当たり
　　にして驚いたことを今でも覚えています。

      その後、設計監理会社の選出、施工会社の選出をお手伝いし、２０１８年３月工事着工　
　　～７月末完工を経て８月末竣工図書の引き渡しが無事終了し、管理組合理事長様より
　　「感謝状」を賜りました。

Ⅱ. 2018年2018年6月、さいたま市にある分譲
　  マンションから大規模修繕工事コンサルティ
     ング委託を承りました。

      コンサルティングは、大規模修繕委員会の支
      援が主な業務としての特定契約業務となり、
      計画進捗は工事段階が2020年12月で終了し
　　2021年2月に長期修繕計画の見直しが完成し
　　て最後に竣工図書と保証書を受領・完工にな
　　ります。なお、2月理事会時に管理組合理事長様より「感謝状」を
      賜りました。

Ⅲ. 2019年9月、（公財）ﾏﾝｼｮﾝ管理ｾﾝﾀｰは「ﾏﾝｼｮﾝ650万戸時代の欠かせぬパートナー　
　　～マンション管理士奮闘集～」を発行。

      小山マンション管理士事務所が寄稿しました「一期一会で管理組合の運営を支援する」
     がその１篇として選出されました。
     一期一会とは、初めての出会いの場で「最高のおもてなし」でご支援申し上げますとの
     意志です。

Ⅳ. 2022年1月、川口市のある管理組合理事長及び副理事長から大規模修繕工事コンサルテ
     ィングのご要請を賜りました。大規模修繕工事の適正執行時期と大規模修繕工事執行ま
     での補修箇所と内容を判断するための「簡易劣化調査診断」の提案をいたしました。
     1)劣化調査日：2022年3月8日～10日
     2)簡易劣化調査診断報告(2年以内に大規模修繕工事必須）：2022年4月12日
　  3)区分所有者説明会：2022年5月15日
　  4)通常総会：2022年5月29日（議案：大規模修繕工事に於けるコンサルティング委託）
     5)通常総会：2024年5月26日（議案：設計監理会社の選定と今後の展開）

Ⅴ.建物の修繕

　１．修繕の定義（改修によるﾏﾝｼｮﾝ再生手法に関するﾏﾆｭｱﾙ：国土交通省出典）

　  　　①改修：現状レベルを現時点で臨まれるレベルまで回復させる
　 　　 ②修繕：現状レベルを新築当初のレベルまで回復させる
　　　  ③補修：現状レベルを実用上支障のないレベルまで回復させる

　２．大規模修繕の進め方

　　(1)大規模修繕工事を適正及び有効に進めるポイント

　  　　①建物を長寿命にする長期修繕計画の見直しを図る
　  　　②理事会を支援する業務推進体制を作る　
　　　  ③競争原理を導入して有効な工事費を計画する
　　　  ④行政の補助金活用で修繕積立金に余裕をもたせる    
　 　　 ⑤組合員が納得できるパートナーを選出する
　 　　 ⑥次の大規模修繕工事のため竣工図書等を整備する
　  　   ことであると思います。

　　(2)管理組合の合意形成
　　 　大規模修繕工事は高額費用が必要となりますので、管理組合での「合意形成」
       　を大切にする必要があります。
       　即ち、説明会及び総会並びに議事録を活用することが重要です。

　　(3)大規模修繕工事の４つの段階

       　大規模修繕工事を執行する理事会は、総会の承認議決を得るための「４つの段
       　階」を検討します。
　　　　①準備の段階　長期修繕計画を前提とした大規模修繕工事の発注方式を決める
　　　　②選出の段階　大規模修繕工事を成功に導いてくれるパートナーを選出する
　　　　③施行の段階　修繕設計に沿った工事を行い、その工事内容を監理する　
　　　　④竣工の段階　竣工図書等や保証書の書類を受領し、ｱﾌﾀｰｻｰﾋﾞｽの確認をする
　　 　この各段階で発生する業務を検討し、約２年の期間を継続的に、且つ専門的に
　　 　支援する理事会の諮問機関である「専門委員会」を設置することが必要と考え
　　　 られます。
       　次に、調査・診断や修繕設計（設計図、仕様書、数量計算書、工事費内訳書作
　　　 成等）を担っていただく専門家や工事を担っていただく専門家を選出すること
          になります。
     　  この専門家の選出には競争原理の導入や選出のための業務設計が必要になりま
          すが、これらの業務を担う「総合コンサルタント」の採用も重要な判断となる
          と思います。

　３．建物修繕の適正化に役立つ「簡易劣化調査診断」のすすめ

　　(1)管理組合の悩み
　 　　①管理会社の提案
　　　　 国土交通省が提案する１２年周期の大規模修繕工事を参考に、管理会社から
　　　　 提案される事前調査・費用及び簡易の劣化診断報告書を基礎とした大規模修
             繕工事提案に際し、建物の事前調査や大規模修繕工事の実施時期・工事費の
　　　　 妥当性を判断しなければならない管理組合の理事長は悩みます。
　　　 ②共用部分の経年劣化による実用上不具合（バルコニーや廊下・階段等のひび
　　　　 割れ、塗装の剥がれ）の修繕要請が頻繁する。
　　　 ③長期修繕計画にある大規模修繕工事の検討
　　　　・大規模修繕工事の実施時期は、何時が適正なのかを教えてほしい
　　　　・大規模修繕工事の費用は、いくらぐらいが適正なのかを教えてほしい

　　(2)理事長のお悩みを解決する方策
　 　　①当事務所が提唱する「簡易劣化調査診断」の採用
　　　　・劣化調査期間：２日間（100世帯以下）、一級建築士とﾏﾝｼｮﾝ管理士２名
　　　　・共用部分調査：目視及び打診並びに一部で機器使用
　　　　・調査報告内容：一級建築士の評価報告書（調査後30日以内）
　　　　　　　　　　　　a.小修繕及び補修工事で実用上の建物を維持する
　　　　　　　　　　　　b.計画的な大規模修繕工事で長期間の建物を維持する

当事務所が果たす役割は、コンサルティング業務で「設計監理事務所及び施行会社」
選出の補助をいたします。

　具体的な業務項目
　・大規模修繕発注方式の説明・提案
　・大規模修繕工事の業務内容とスケジュールの説明・提案
　・設計監理会社候補社の選定の説明・提案（設計監理方式を採用した場合）
　・施工会社候補社の選定の説明・提案（設計監理方式を採用した場合）