管理組合の経理

Ｑ： 管理費はどのような支出に使われているのですか。  

Ａ： 管理費は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費のうち、通常の管理に要する　
      経費に充当されます。具体的には、標準管理規約第２７条によれば、管理費は以
      下の経費に充当すると規定しています。管理員人件費、公租公課、共用設備の保守
      維持費及び運転費、備品費・通信費その他の事務費、共用部分等に係わる火災保険
      その他の損害保険料、経常的な補修費、清掃費・消毒費及びごみ処理費、委託業
      費、専門的知識を有する者の活用に要する費用、地域ｺﾐｭﾆﾃｨにも配慮した居住者間
      のｺﾐｭﾆﾃｨ形成に要する費用、管理組合の運営に要する費用、その他敷地及び共用部
      分等の通常の管理に要する費用。 

     一般的には、法的手段として裁判所が関与して強制的に解決してもらう訴訟が想定
     されますが、比較的簡単に利用できる制度として、支払督促、調停や少額訴訟など
     といった制度があります。状況に合わせて、通常の訴訟も含めそれらの中から適当
     な法的手段を検討してみてください。 

Ｑ：修繕積立金と修繕積立基金とは違うのですか。

Ａ：修繕積立金は毎月収納されますが、修繕積立基金は一般的には、購入時に一括して
    修繕積立金の一部として徴収するものです。もちろん、経理区分としては、管理費
　 ではなく修繕積立金会計に区分され、、その使途は特に修繕積立金と同じです。 

Ｑ： 管理費等の滞納を防止する手段について説明してください。
Ａ： 滞納が引き起こされる要因は諸々あるのが現実ですので、 様々な手段を複合して
　　対処する必要がありますが、以下に列挙します。

         ①滞納者リストを作成すること
         ②管理規約に、管理費等の支払い期日、支払い方法の定めを置くこと
         ③管理規約に、遅延損害金の定めを置くこと
         ④管理規約又は細則に、駐車場利用契約解除の定めを置くこと
         ⑤管理規約に、弁護士費用を請求できる旨の定めを置くこと
         ⑥管理規約又は細則に、滞納督促に係る定めを置くこと。
      管理組合の役員は、１年等の任期で短期間に交代することが多いので、督促のル
      ール等を定め、だれが役員になってもきちんと督促できるように管理規約や細則に
      明記しておくべきです。例えば、弁護士費用に関しても管理規約に違反する行為を
      した者に対して法的手段をとった場合には、その者に対して、管理組合が負担する
      弁護士費用その他実費全額を違約金として請求できるなどを規定することなどが考
      えられます。 

Ｑ：管理費等の滞納者への対応はどのようにしたらよいですか。 
Ａ：管理費等の滞納が生じたとｌきは、支払いの督促を行う必要があります。督促の方
     法としては、例えば、電話、訪問や文書による督促があります。管理費等は管理組
     合にとって共有財産を維持管理するための貴重な財源であり、滞納は組合運営の根
     幹にかかわる問題といえます。一般的な督促の順序は以下のようなものです。①相
     手方がうっかりしている場合もありますので、督促状の配布又は送付をします。②
     次に、自宅に電話で支払の確約を得るまで督促します。③その後も滞納し続けてい
     る場合には、休日または夜間などに直接面談して、滞納の原因を的確に把握するこ
     とが大切です。それでも支払いがない場合は法的措置を準備することになります。
　  管理会社に管理委託している場合と自主管理の場合とでは対応の仕方に違いがあり
     ますが、管理会社に委託している場合も最終的な回収の責任は、管理組合にあるこ
     とにご注意ください。また、大事なことは督促ではなく回収ですので、滞納原因を
     把握し、原因に合わせた督促をすることが必要です。標準管理規約では、以上のよ
     うな管理組合が滞納者に対して採りうる措置について段階的にまとめたフローチャ
     ート及びその解説が示されていますので（標準管理規約コメント別添３）、実務の
     参考としてください。
　  なお、通常の管理組合運営の場では、滞納者を早く発見することが大切です。した
     がって、毎月の滞納状況の情報を管理会社から得て、管理会社での督促状況を確認
     したり、自主管理のマンションの場合には、会計担当理事が毎月の滞納者リストを
     作ることなどが必要です。 

Ｑ：管理費等滞納者に対する法的手段にはどのような方法がありますか。
Ａ：一般的には、法的手段として裁判所が関与して強制的に解決してもらう訴訟が想定
    されますが、比較的簡単に利用できる制度として、支払督促、調停や少額訴訟など
    といった制度があります。状況に合わせて、通常の訴訟も含めそれらの中から適当
    な法的手段を検討してみてください。